Question 1

Wie lange dauert der Kaufprozess insgesamt?

Accepted Answer

Von der unterzeichneten Reservierung bis zum Abschluss dauert ein typischer Neubau-Kauf vier bis acht Wochen, länger, wenn eine Hypothekenfinanzierung hinzukommt. Die Reservierungsanzahlung und die NIE sind die zeitkritischen Schritte; der Rest ist eine Dokumentenabfolge, die wir für Sie koordinieren.

Question 2

Wie hoch ist die übliche Reservierungsanzahlung?

Accepted Answer

Bei Neubauten an der Costa del Sol liegt die Reservierungsanzahlung in der Regel bei 6.000–30.000 € — genug, um die Einheit 2–4 Wochen vom Markt zu nehmen, während der Vertrag erstellt wird. Sie wird auf den Kaufpreis angerechnet und ist erstattungsfähig, wenn die rechtliche Prüfung etwas Wesentliches ergibt.

Question 3

Brauche ich einen spanischen Anwalt?

Accepted Answer

Dringend empfohlen, auch für Barzahler. Wir koordinieren einen unabhängigen spanischen Solicitor (abogado), der den Vertrag prüft, den Grundbucheintrag verifiziert und auf Belastungen im Titel prüft. Der Solicitor ist unabhängig von uns und vom Anwalt des Bauträgers.

Question 4

Welche Rolle spielt Novera im Prozess?

Accepted Answer

Wir kuratieren die Vorauswahl, koordinieren Besichtigungen, vermitteln Ihren spanischen Solicitor und Steuerberater und bleiben bis zum Abschluss und der Nachkauf-Einrichtung eingebunden. Wir ersetzen nicht Ihren Solicitor — wir sorgen dafür, dass jeder Schritt sequenziert ist und keine Partei auf eine andere warten muss.

Question 5

Was ist der Unterschied zwischen ITP und IVA?

Accepted Answer

IVA (10 % bei Neubauten) wird bei Immobilien gezahlt, die direkt vom Bauträger gekauft werden. ITP (6–10 %, abhängig von der autonomen Gemeinschaft — Andalusien verwendet den niedrigeren Satz beim Wiederverkauf) wird beim Verkauf zwischen Privatpersonen fällig. Neubauten sind im Listenpreis etwas günstiger, tragen aber die IVA; Wiederverkäufe unterliegen der ITP.

Question 6

Welche weiteren Einmalkosten sollte ich einplanen?

Accepted Answer

Neben dem Listenpreis der Immobilie kalkulieren Sie AJD (Actos Jurídicos Documentados, ca. 1,5 %), Notargebühren, Grundbucheintragung sowie eine einmalige Bewertung, falls Sie finanzieren. Planen Sie rund 10–14 % über dem Listenpreis für einen Neubau, 8–12 % für einen Wiederverkauf ein.

Question 7

Welche spanischen Steuern gelten für einen nicht in Spanien ansässigen Eigentümer?

Accepted Answer

Jeder Eigentümer zahlt die jährliche IBI (kommunale Grundsteuer). Eigentümer, die vermieten, reichen das Modelo 210 für die Einkommensteuer Nichtansässiger auf Mieteinnahmen (24 % EU/EWR, 25 % Nicht-EU zum Pauschalsatz) und auf den fiktiven Mietwert der Immobilie ein. Eigentümer, die nicht vermieten, reichen weiterhin ein Modelo 210 für den fiktiven Mietwert ein.

Question 8

Was ist die NIE?

Accepted Answer

Die NIE (Número de Identidad de Extranjero) ist Spaniens Ausländer-ID-Nummer. Sie ist für jeden Immobilienkauf, die Eröffnung eines spanischen Bankkontos und die Unterzeichnung spanischer Verträge erforderlich. Es handelt sich nicht um eine Aufenthaltserlaubnis — sie ist rein ein Steuer- und Identitätskennzeichen.

Question 9

Wie beantrage ich eine NIE?

Accepted Answer

Aus Spanien erfolgt die Antragstellung bei einem zuständigen Ausländeramt (Extranjería) oder einer Polizeidienststelle mit den entsprechenden Unterlagen. Von außerhalb Spaniens läuft es über das spanische Konsulat, das für Ihren Wohnsitz zuständig ist. Die Bearbeitungszeiten variieren — wir helfen Ihnen, den richtigen Weg zu wählen und die Unterlagen vor der Einreichung vorzubereiten.

Question 10

Wie lange ist eine NIE gültig?

Accepted Answer

Eine NIE verfällt nicht und wird nicht erneuert. Sie gehört Ihnen lebenslang. Die Bescheinigung (resolución) hat allerdings eine Gültigkeit — in der Regel drei Monate ab Ausstellung für den ursprünglichen Zweck und 90 Tage für die Verwendung bei weiteren spanischen Verfahren.

Question 11

Gibt mir der Immobilienkauf ein spanisches Aufenthaltsrecht?

Accepted Answer

Nein. Der Kauf ist kein Aufenthaltsweg. Die spanische Steueransässigkeit wird begründet, wenn Sie sich 183+ Tage pro Kalenderjahr in Spanien aufhalten oder Ihren Mittelpunkt der wirtschaftlichen Interessen hier haben. Viele Käufer nutzen ihre Immobilie jahrelang als Feriendomizil, ohne steuerlich ansässig zu werden.

Question 12

Was ist das Spain Golden Visa im Jahr 2026?

Accepted Answer

Das Spanische Golden Visa gewährt nicht EU-/EWR-Staatsbürgern eine erneuerbare zweijährige Aufenthaltserlaubnis für eine qualifizierende Investition — am häufigsten eine hypothekenfreie Immobilieninvestition von 500.000 € oder mehr. Es gibt keine Mindestaufenthaltsdauer und Familienangehörige können einbezogen werden. Die Erlaubnis begründet für sich genommen keine Steueransässigkeit.

Question 13

Kann ich als britischer, schwedischer, norwegischer oder dänischer Staatsangehöriger kaufen?

Accepted Answer

Ja. Als nicht EU-/EWR-Staatsbürger können britische, schwedische, norwegische und dänische Käufer ohne Einschränkung kaufen und (außer für UK nach den Brexit-Schwellenwerten) das Golden Visa beantragen, wenn die hypothekenfreie Schwelle von 500.000 € erreicht ist. Die spezifische Steuerposition unterscheidet sich — siehe die Doppelbesteuerungsabkommen Schweden–Spanien, Norwegen–Spanien und Dänemark–Spanien.

Question 14

Gibt es internationale Schulen an der Costa del Sol?

Accepted Answer

Ja — ein dichtes Netz britischer, amerikanischer, deutscher, schwedischer und zweisprachiger internationaler Schulen, verankert rund um Marbella, die Costa del Sol und die Stadt Málaga. Die meisten nehmen Schüler ab 3 Jahren auf, mit starken Optionen in der Primar- und Sekundarstufe für englisch- und deutschsprachige Familien.

Question 15

Ist das Schuljahr in Spanien dasselbe wie zu Hause?

Accepted Answer

Spanische Schulen folgen einem Schuljahr von September bis Juni mit drei Trimestern und langen Sommerferien bis weit in den August hinein. Britische und internationale Schulen spiegeln weitgehend das britische Schuljahr wider. Einzugsgebiete, Entfernung und (für nicht-spanische öffentliche Schulen) der Anmeldetermin sollten frühzeitig geprüft werden.

Question 16

Was kostet eine internationale Schule an der Costa del Sol?

Accepted Answer

Die Schulgebühren internationaler Schulen liegen je nach Schule und Jahrgangsstufe typischerweise zwischen rund 5.000 € und 15.000 € pro Jahr. Bustransport, Schuluniform und Mittagessen schlagen mit rund 1.500–3.000 € zu Buche. Die meisten etablierten Schulen sind wegen der langjährigen Expat-Nachfrage nahezu ausgelastet.

Question 17

Können Nichtansässige das spanische öffentliche Gesundheitssystem nutzen?

Accepted Answer

Nichtansässige Touristen und Kurzbesucher können die öffentliche Notfallversorgung nutzen. Für den routinemäßigen Zugang sind Personen versichert, die formell in einer spanischen Gemeinde gemeldet sind (empadronado) und Sozialversicherungsbeiträge zahlen. EU-Bürger mit einer staatlichen Rente können sich über das S1 / E121-Formular für eine vollständige gegenseitige Absicherung anmelden.

Question 18

Brauche ich eine private Krankenversicherung?

Accepted Answer

Viele Käufer schließen unabhängig von ihrer Position im öffentlichen System eine private Krankenversicherung (80–250 € pro Monat) ab — für kürzere Wartezeiten, englischsprachige Ärzte und den Zugang zu den Privatkliniken in Marbella und Málaga. Private Krankenversicherung ist außerdem eine Zulassungsvoraussetzung für das Golden Visa für den Antragsteller und seine Familie.

Question 19

Wie melde ich mich bei einem Hausarzt vor Ort an?

Accepted Answer

Sobald Sie an Ihrer spanischen Adresse empadronado sind, melden Sie sich beim zuständigen Centro de Salud für einen Hausarzt an. Wir helfen bei den Formalitäten — Padrón-Bescheinigung, Sozialversicherungsnummer und der Antrag auf die tarjeta sanitaria — und stellen Ihnen englischsprachige Hausärzte in Ihrer Umgebung vor.

Question 20

Was ist die IBI?

Accepted Answer

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche kommunale Grundsteuer, die von jeder spanischen Gemeinde erhoben wird. Für Immobilien an der Costa del Sol liegt die IBI typischerweise bei 0,6 %–1,1 % des Katasterwerts pro Jahr — in der Regel deutlich unter dem Listenpreis der Immobilie. Sie wird jährlich über das Rathaus gezahlt.

Question 21

Wie hoch sind die Gemeinschaftsgebühren einer typischen Wohnanlage?

Accepted Answer

Die Gemeinschaftsgebühren (cuotas de comunidad) decken Gärten, Pools, Sicherheit, Beleuchtung und gemeinsame Versorgungsleistungen ab. Neubauten an der Costa del Sol verlangen typischerweise 200–700 € pro Monat, mehr bei Anlagen mit vollständigem Ausstattungspaket (Fitnessstudio, Concierge, Beachclub) und Full-Service-Villa-Anlagen.

Question 22

Was ist die Modelo-210-Erklärung?

Accepted Answer

Das Modelo 210 ist die vierteljährliche Einkommensteuererklärung für Nichtansässige. Eigentümer, die vermieten, erklären Mieteinnahmen zum Pauschalsatz von 24 % (EU/EWR) oder 25 % (Nicht-EU) auf Bruttomieteinnahmen. Eigentümer, die nicht vermieten, erklären weiterhin den fiktiven Mietwert der Immobilie zu einem niedrigeren Basissatz. Ein spanischer Steuerberater sollte die Erklärung für das Jahr prüfen.

Praktische Antworten, die Käufer an der Costa del Sol tatsächlich stellen.

Prozess

Steuern

NIE

Residenz

Schulen

Gesundheitswesen

Jährliche Kosten

Haben Sie eine Frage, die wir nicht behandelt haben?